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INVESTIMENTO EM IMÓVEIS DE COOPERATIVA DE CONSTRUÇÃO

Cooperar é crescer juntos! -Lumma Construtora

O COOPERATIVISMO

• Caracteriza-se por uma associação de pessoas que, unidas, somam esforços para a obtenção de um fim.

• No Brasil, a Lei 5.764, de 16 de dezembro de 1971, define a Política Nacional de Cooperativismo.
• Têm sua previsão legal no artigo 5º, inciso XVIII, da Constituição Federal.
• XVIII - a criação de associações e, na forma da lei, a de cooperativas independem de autorização, sendo vedada a interferência estatal em seu funcionamento;


A COOPERATIVA DE CONSTRUÇÃO

• A Cooperativa de Construção se caracteriza pela união de pessoas cujo objetivo comum é a construção e aquisição de um imóvel a preço de custo. 
• É regida por seu Estatuto Social e Regimento Interno, que deve ser de conhecimento de todos os envolvidos;
• O ingresso dos cooperados se dá mediante subscrição, por eles, de quota ou quotas-partes do capital social.
• Sem a subscrição das quotas pelos cooperados, eles não se tornam associados da Cooperativa;

IMPORTANTE:
• Não se aplica o Código de Defesa do Consumidor, porque todos os cooperados são donos da obra;

LEGISLAÇÃO ESPECIAL PARA AS COOPERATIVAS DE CONSTRUÇÃO 

• Existem benefícios tributários às Cooperativa de Construção.
• Faz com que o preço final do imóvel seja inferior a um outro imóvel vendido, nas mesmas condições, por uma incorporadora. 
•A Cooperativa, além de ser beneficiada pela isenção de alguns tributos, também está dispensada do registro prévio no Cartório Imobiliário da Incorporação Imobiliária.

COMO SE INICIA UMA COOPERATIVA DE CONSTRUÇÃO 

• Um grupo inicial de pessoas interessadas se reúne com um mesmo objetivo, de construir a preço de custo.
• O grupo poderá contratar um órgão assessor para a criação da cooperativa. 
• Este órgão fica responsável por todo o processo burocrático da constituição da cooperativa, bem como pela elaboração do projeto e inscrição de novos cooperados.

ETAPAS DE CRIAÇÃO DE UMA COOPERATIVA DE CONSTRUÇÃO

1. Realiza-se a compra/permuta do terreno;
2. Elabora-se o projeto;
3. Orça-se o custo do projeto;
4. Calcula-se o valor de cada unidade;
5. Adesão dos primeiros cooperados;
6. Convoca-se uma Assembleia Geral
7. Nomeia-se o Órgão da Administração, o Conselho Fiscal e seus suplentes;
8. Registra-se a Cooperativa na Junta Comercial;
9. Cada cooperado passa a sócio da cooperativa com suas quotas-partes.
10. Início das obras após obtenção de todos alvarás e licenças necessários.

COMPOSIÇÃO DE UMA COOPERATIVA DE CONSTRUÇÃO

1° - PRESIDENTE 
2 °- VICE PRESIDENTE 
3° - CONSELHO DE ADMINISTRAÇÃO
4° - CONSELHO FISAL
5° - COOPERADOS

COMO É CALCULADO O VALOR DAS UNIDADES (QUOTAS-PARTES) ?

• É feito após a definição do projeto, calculando os custos com mão de obra, material, administração, comissões, etc.
• Divide-se o custo total da obra pelo total de unidades, usando o fator m² (metro quadrado).
• Leva-se em consideração as características de cada apto no projeto (posição solar, andar, etc)

CUSTO DA OBRA É ESTIMADO

• O COOPERADO tem plena ciência de que o preço é estimado, e, portanto, poderá ser alterado em caso de modificação de projeto por exigência da autoridade municipal competente, ou por decorrência de fatos supervenientes que venham a forçar o recálculo do custo global da obra.
• IMPORTANTE: Após aprovado, o projeto não poderá ser alterado.
• NÃO SÃO ACEITAS MODIFICAÇÕES NAS UNIDADES

OBRA REAJUSTADA PELO CUB

• O CUB é um índice que contribui para aferir a variação inflacionária do setor da Construção. Levando em consideração os lotes básicos de insumos (materiais de construção, mão de obra, despesas administrativas e equipamentos).
• Ou seja, os custos de construção aumentam com o passar do tempo, o CUB serve justamente para reajustar esses valores.
• Em média o CUB/SC varia 6,5% ao ano. Índice muito próximo da inflação, e bem menor que qualquer taxa de financiamento bancário.

DOCUMENTOS

• Termo de Adesão: Valor referente ao pagamento da comissão de corretagem e da taxa de admissão devida como remuneração das partes envolvidas no empreendimento, haja vista que foi necessário o investimento técnico e financeiro, bem como, contratação de profissionais de diversas áreas para o planejamento do empreendimento.

IMPORTANTE: em caso de desligamento, eliminação ou exclusão do cooperado, o valor do termo de adesão não é devolvido.

DOCUMENTOS

• Instrumento Particular De Compromisso De Adesão E Reserva De Unidade Em Empreendimento Promovido Por Cooperativa Habitacional Valor referente a parte que efetivamente será integralizada para construção e administração do empreendimento. Detalha a forma de integralização das quotas-partes, prazo de obra, cláusulas por desistência ou exlusão, reajuste, entre outros.

• Ficha De Matrícula
Documento referente aos dados completos do cooperado, como endereço, identidade, cpf, telefones para contato, etc. Também detalha a forma de integralização das quotas-partes.

• Ata de Constituição
Documento inicial, necessário para formalização da cooperativa, onde assinam os primeiros cooperados, detalhando o valor de cada quota-parte e também os eleitos para cada cargo.

• Estatuto
Documento que tem por objetivo cuidar de assuntos internos e externos de uma instituição, como direito de associação, responsabilidades, prazo de duração, entre outros

• Regimento Interno
Regimento Interno cuida de assuntos exclusivamente internos, como, estabelecendo processos e procedimentos necessários ao funcionamento e administração da Cooperativa. 

• Memorial Descritivo
O memorial descritivo é um documento que detalha todos os setores do projeto, como instalações, materiais utilizados, acabamentos, etc.

GARANTIAS

• Contabilidade Própria O cooperado tem a garantia de que o capital integralizado vai somente para aquela obra.
• Terreno O cooperado figura como sócio da cooperativa, sendo assim, transferido o terreno para a cooperativa, tem direito a um percentual do terreno, muitas vezes até maior do que ele já integralizou.
• Conta bancária Própria Cada cooperativa tem a sua própria conta no banco.
• Garantia de melhor preço O órgão gestor/administradora, orça pelo menos com 3 fornecedores confiáveis antes da compra de qualquer insumo.
• Assistência Jurídica A cooperativa contrata uma equipe de advocacia exclusivamente para tratar dos interesses dos cooperados e da cooperativa, relativas a obra.
• Assistência Contábil A cooperativa contrata uma equipe de contabilidade exclusivamente para tratar dos interesses dos cooperados e da cooperativa, relativas a obra.
• Pós obra A empreiteira contrata, fornecedores, etc, prestam todas as garantias normais de obra, como em qualquer outra construção. É também reservado um valor para eventuais reparos.
• Portal do Cliente A administradora conta com portal próprio para as solicitações de assistência técnica.

O QUE FAZER ANTES DE INGRESSAR NUMA COOPERATIVA DE CONSTRUÇÃO?

• Verificar se a Cooperativa tem um Estatuto;
• Verificar se a Cooperativa está registrada na Junta Comercial;
• Verificar se possui uma sede ou local de atendimento ao associado;

O QUE FAZER ANTES DE INGRESSAR NUMA COOPERATIVA DE CONSTRUÇÃO?

• Verificar se a Cooperativa dispõe de estrutura técnica adequada,ou de uma empresa que ficará responsável pela administração da cooperativa com capacidade técnica especializada e com experiência na área para gerir todo o processo.

DEVERES DA COOPERATIVA

• Promover empreendimentos em terrenos definidos, com documentação regular e previamente analisados quanto a viabilidade técnica. 
• O Órgão Assessor ou a Construtora contratada devem prestar todas as informações necessárias, sempre que solicitadas;
• Informar ao interessado a localização e demais condições do terreno onde será realizado o empreendimento habitacional;
• Apresentar a viabilidade/alvará emitido pela Prefeitura, comprovando que a área é adequada àquele empreendimento;
• Contratar para a execução das obras uma construtora idônea, séria e com experiência em construções.
• Disponibilizar a planta dos apartamentos e suas respectivas áreas; • Fornecer o memorial descritivo; • Apresentar balanço aos cooperados nas assembleias.

DIREITOS/DEVERES DO COOPERADO

• Participar das Assembleias e votar os assuntos que nela forem tratados;
• Solicitar o desligamento da cooperativa;
• Subscrever e integralizar o valor das suas quotas-partes;
• Respeitar as decisões do conselho de administração;
• Cumprir as disposições do estatuto e do regimento interno;
• Cobrir as perdas, quando houver, proporcionalmente as suas quotas-partes
• Zelar pelo patrimônio e pela moral da cooperativa.

COMO É CALCULADO O VALOR DAS PARCELAS?

• As quotas-partes, que se transformarão em uma unidade habitacional contemplam um valor em CUB.
• Exemplo: Quotas-partes unidade 101: R$ 300.000,00 R$ 300.000,00 dividido por R$ 1.797,94 ( base CUB/SC julho 2018 R$1.797,94) Valor em CUB =166,8576 CUB
• Após o pagamento da entrada, o saldo restante (em CUB) é dividido pelo número de parcelas previamente acordado entre os cooperados.

PRAZO DA OBRA

• Em geral, os empreendimentos nesse formato de construção, tem prazo de obra e pagamento de 48 meses.
• Os cooperados que forem admitidos na cooperativa já durante o andamento da obra, tem o prazo para pagamento proporcional ao prazo de término da obra.

E QUANDO A OBRA FICAR PRONTA?

• Finalizado o empreendimento, que estará todo pago, sem nenhum tipo de dívida, é instituído o condomínio,  e após a outorga de todas as escrituras públicas de transferência das unidades, extingue-se a cooperativa habitacional.
• As quotas-partes, agora já materializadas em uma unidade habitacional, antes comprada pelo preço de custo, atinge o preço de mercado dos demais imóveis da região.
 
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